Wybór ekipy

Początki

Pierwszą zatrudnioną przez nas osobą była pani architekt. Powierzyliśmy jej nie tylko wspomaganie nas przy zamierzonej od początku modyfikacji projektu gotowego, ale także adaptację projektu do działki, oraz załatwienie formalności potrzebnych do uzyskania zezwolenia na budowę. Chcieliśmy więc mieć w zaangażowanej przez nas osobie nie tylko dobrego fachowca od projektowania domów jednorodzinnych, ale również kogoś kto sprawdził swoją skuteczność w urzędach. Szczęśliwie, pierwsza polecona nam przez rodzinę osoba z miejsca spodobała się nam na tyle, że zaniechaliśmy dalszych poszukiwań.

Współpraca z nią, teraz już zakończona, okazała się bardzo owocna i przebiegała w serdecznej atmosferze. To ona, korzystając ze swoich rozległych kontaktów, zleciła w naszym imieniu geotechnikom przeprowadzenie badań geologicznych, zaś projektantom wykonanie dodatkowych obliczeń oraz zmian konstrukcyjnych dla zmodyfikowanych części projektu oraz do adaptacji fundamentów do warunków geologicznych występujących na działce. Pisaliśmy o tych pracach w poprzednich wpisach.

Geodetę, a właściwie geodetkę, bo była to też pani, która wykonała dla nas dwie mapy do celów projektowych (najpierw dla działki 56/15, a potem dla połączonych 56/15 i 56/16) poleciła nam osoba, od której kupiliśmy działkę. Zwróciliśmy się do niej w tej sprawie za radą pani architekt, która domyślała się, że sprzedawca działki już z pewnością ma kogoś, kto dla niego wykonywał podobne mapy. Tak też było i dzięki temu otrzymaliśmy potrzebne nam mapy w terminie krótszym niż zwykle. Nasza interakcja z geodetką ograniczała się jedynie do kontaktów telefonicznych i mejlowych.

Najważniejsze decyzje

Najbardziej istotnym dla powodzenia całego przedsięwzięcia było wynajęcie ekipy budowlanej. Czytając w Internecie różne porady na ten temat natknęliśmy się na następujące stwierdzenie:

Wykonawcy, zaopatrzenie, czas budowy, sposób finansowania - to wszystko ważne, lecz drugorzędne zagadnienia wobec dwóch najważniejszych: mądrego projektu i prawdziwego nadzoru.

Autor tego wpisu argumentował:

Inspektorowi nadzoru płać słono i nie płacz. To najlepiej wydane pieniądze na twojej budowie! Może być kiepska ekipa, nieuczciwy dostawca, wybrakowany materiał i każde licho, co nie śpi - inspektor nie pozwoli, by dom powstał niezgodnie ze sztuką.

Co do pierwszej tezy o mądrym projekcie nie mamy zastrzeżeń. Faktycznie, wydaje się to bardzo ważne. Wątpliwości pojawiają się w odniesienu do roli inspektora. Nie można odmówić logiki temu rozumowaniu. Teoretycznie brzmi to bardzo przekonywująco. Wprowadzić to w życie nie jest jednak łatwo. Po pierwsze znaleźć taką osobę wydaje się szalenie trudno. Przekonaliśmy się o tym na własnej skórze, albowiem na początku pomysł z takim inspektorem wydał się nam bardzo rozsądny i zaczęliśmy go poszukiwać. Rozmawialiśmy z kilkoma kandydatami i żaden nie wydał się nam odpowiedni. Na ogół nie rozumieli dlaczego do tak małej inwestycji, jaką jest budowa domu jednorodzinnego, potrzebowalibyśmy nie tylko kierownika budowy, ale dodatkowo inspektora nadzoru. Po drugie, doszliśmy do wniosku, że w przypadku zatrudnienia kiepskiej ekipy, inspektor niewiele by pomógł. Oczywiście, szybko dostrzegłby ich brak kompetencji, ale przecież nie doszkoliłby ich w czasie trwania budowy. Trzeba byłoby zwolnić takich partaczy i poszukać kogoś bardziej stosownego. A to przecież stanowiłoby ogromne zakłócenie w procesie budowy i masę kłopotów. Zwolnić niesolidną ekipę nie jest prostą sprawą, nie mówiąc już o zastąpieniu ich w krókim czasie fachowcami wysokiej klasy. Na ogół dobrzy fachowcy nie czekają na oferty .

Po tych rozmowach z potencjalnymi inspektorami nadzoru oraz po zapoznaniu się z relacjami inwestorów, u których zbyt wymagający kierownik budowy doprowadzał do poważnych konfliktów z wykonawcą, doszedliśmy do wniosku, że największy nacisk należy jednak położyć na znalezienie solidnych budowlańców i na to w fazie kompletowania ekipy nie należy szczędzić trudu, czasu i inwencji.

Niestety, za późno to zrozumieliśmy i zamiast tracić czas na poszukiwania właściwego inspektora, powinniśmy byli wcześniej rozpocząć rozglądanie się za budowlańcami i w rezultacie wziąć pod uwagę więcej kandydatów niż to miało miejsce.

Rozmawialiśmy jedynie z czterema potencjalnymi wykonawcami. W dwóch przypadkach były to firmy polecone przez znajomych, dwie inne odpowiedziały na naszą internetową ofertę.

Ostatecznego wyboru dokonaliśmy kierując się następującymi kryteriami. Chcieliśmy zatrudnić firmę małą, najlepiej ugruntowaną rodzinnie. Tak małą, aby nasza budowa na czas jej realizacji była dla nich głównym projektem, a ponadto, aby jej właściciel pracował razem ze swoimi podwładnymi na placu budowy. Ważnym dla nas było, aby firemka specjalizowała się w budowie domów jednorodzinnych i aby w przeszłości sporo ich nabudowała. Kwestia ceny była oczywiście ważna, ale nie pierwszoplanowa. Sprawą najważniejszą była nasza intuicja. Na ogół już pierwsza rozmowa z kandydatem pozwalała nam odczuć, czy chcielibyśmy z nim współpracować, czy raczej nie.

Po tych pierwszych rozmowach zawęziliśmy nasze zainteresowanie do dwóch kandydatów. Spotkaliśmy się z nimi ponownie (tak jak za pierwszym razem, na działce), rozmawialiśmy bardziej szczegółowo o projekcie, poprosiliśmy o kontakt do byłych klientów, z którymi potem rozmawialiśmy telefonicznie, a niektórych, zachęceni przez nich, odwiedziliśmy, aby ocenić jakość wykonanych domów.

Do końca obydwaj kandydaci nam się podobali. Wiedzieliśmy. że wybór jaki nas czeka będzie trudny. Los zrządził, że nie musieliśmy go dokonywać, albowiem jeden z kandydatów zrezygnował z powodu innych zobowiązań.

Na podstawie dotychczasowych doświadczeń (w chwili, gdy to piszemy, dom osiągnął stan po wylaniu chudego betonu pod podłogę parteru) możemy napisać, że trafiliśmy dobrze.

Pan Z. jest człowiekiem w sile wieku pod czterdziestkę. Zaczynał praktykować jako budowlaniec w firmie swojego ojca, od którego się odłączył i założył własną działalność. Zatrudnia zwykle 3-4 osoby rekrutujące się z członków bliższej i dalszej rodziny oraz znajomych. Ma rozległe kontakty wśród podwykonawców i dostawców matariałów budowlanych. Jest bystry, zastanawia się nad tym co ma robić i potrafi w klarowny sposób wytłumaczyć nam niejasne dla nas kwestie budowlane.Co najważniejsze, od pierwszego spotkania wzbudzał duże zaufanie i sympatię. Da się lubić!

Na szelę tego zaufania położyliśmy bardzo dużo, albowiem pan Z. nie przykłada dużej wagi do formalności, nie stosuje biurowych udogodnień typu komputer, drukarka, kalkulator. Jedynym jego narzędziem z dziedziny najnowszych technologii informatycznych jest telefon komórkowy. Planuje, kalkuluje, szacuje, dodaje - wszystko w swojej głowie. Rozliczenia za materiały (w dodatku niezbyt szczegółowe) pisze odręcznie na kartkach z kalendarza i dostarcza nam skany tych stron.

Na początku myśleliśmy o podpisaniu umowy, ale i z tego zrezygnowaliśmy, uznając, że właściwie, gdyby doszło do konfliktu między nami, to tak i tak umowa niewiele by nam pomogła w jego rozstrzygnięciu. Wydawało się nam, że wystarczy gdy będziemy się rozliczać na bieżąco.

Nawet kierownika budowy zatrudniliśmy z polecenia pana Z. Rozmowa wstępna z panem M. przekonała nas o tym, że mamy do czynienia ze starym, doświadczonym budowlańcem, który całe zawodowe życia spędził w terenie doglądając różnych placów budowy. Zaimponował nam tym, że po kilku minutach studiownaia projektu, dostrzegał w nim więcej niż inni fachowcy z branży, z którymi również dyskutowaliśmy projekt.

Mogliśmy uwierzyć zapewnieniom pana Z., że pan M. jest dla niego autorytetem i w trudniejszych sytuacjach budowlanych pan Z. zasięga jego rady. Jeżeli tylko współpraca wykonawcy z kierownikiem nie ma na celu wykiwanie inwestora, to okoliczność, że się dobrze dogadują ma z pewnością pozytywny wpływ na przebieg budowy. Ponieważ ufamy obydwu tym panom, uważamy, że decyzja zatrudnienia pana M. w roli kierownika była dobra.

Zdajemy sobie sprawę, że nie stosując się do zalecanych zasad układania stosunków na linii inwestor - wykonawca, postępujemy lekkomyślnie. W jakiś sposób czujemy jednak, że wymuszanie na panu Z. postępowania wg tych reguł zburzyłoby coś ważnego w naszych relacjach. W pewnym sensie podoba się nam, że pan Z. nie traci wiele czasu ani wysiłku na biurokrację, bo oznacza to obniżenie kosztów dla nas. Ostatecznie, budowa jednego domu, to mimo wszystko mała inwestycja, którą doświadczony budowlaniec bez trudu może ogarnąć w swojej głowie. Czyniąc tak nie wychodzi z wprawy w myśleniu. Przypadek pana Z. jest dobrą ilustracją tej tezy. Jest to człowiek, w najlepszym tego słowa znaczeniu, myślący. Dzięki temu, już w ciągu tych pierwszych tygodni współpracy, uchronił nas przed kilkoma błędami projektantów domu.

Jedyną decyzją, którą możnaby zakwalifikować jako "zarządzanie ryzykiem" z naszej strony było umówienie się z panem Z. na dociągnięcie budowy domu jedynie do stanu surowego otwartego. Gdyby się nie sprawdził, rozejrzelibyśmy się za kimś innym, kto w przyszłym roku kontynuowałby budowę.

Dodatkowym zabezpieczeniem z naszej strony - wynik szczęśliwego trafu, a nie naszych starań - było skorzystanie z uprzejmości naszego szwagra, który jako doświadczony fachowiec w branży budowlanej, choć nie w dziedzinie stawiania małych domów, zadeklarował nam swoją pomoc w zakresie nadzoru inwestorskiego. R. rozmawia z panem Z., odwiedza plac budowy, dyskutuje z nami pomysły pana Z. w przypadkach, gdy ten chce wprowadzić drobne zmiany materiałowe czy konstrukcyjne.

Pozostali wykonawcy rekrutowali się spośród kontaktów pana Z. Albo my ich zatrudnialiśmy bezpośrednio - tak było z geodetą, który wytyczał ławy fundamentowe (o tym w jednym z następnych wpisów) oraz z elektrykiem (o jego działalności pisaliśmy wcześniej), albo pośrednio przez pana Z. W ten sposób pracowali dla nas operator koparki, operator betoniarki, oraz hydraulicy którzy układali rury kanalizacyjne pod wylewką parteru. Wszyscy sprawiali wrażenie doświadczonych fachowców.

Trochę filozofii

Takie jak opisaliśmy ułożenie sobie stosunków z wykonawcami ma swe bardziej fundamentalne przyczyny, wypływające z ogólnych zasad, jakimi chcemy się kierować w relacjach z innymi ludźmi. Owszem, głównym celem przedsięwzięcia, które opisuujemy w tym blogu jest wybudowanie domu. Ale przecież tworzymy przy tej okazji także coś innego, co choć niematerialne i pewnie krótkotrwałe, wydaje się nam bardzo ważne . Mamy na myśli relacje, które przez co najmniej następny rok, będziemy budować z naszymi wykonawcami. Relacje intensywne i bogate, albowiem stworzone w trakcie podążania do wspólnego celu. Przez najbliższy rok będziemy spotykać się z naszymi budowlańcami częściej niż z najlepszymi przyjaciółmi i zawsze będziemy rozmawiać o rzeczach dla nas istotnych i ciekawych. Chcielibyśmy, aby te spotkania były przyjemne dla obu stron. Chcielibyśmy mieć w naszych wykonawcach partnerów, którzy identyfikowaliby się z tą budową i czerpali satysfakcję z jej realizacji.

Oczywiście, opisana sytuacja to ideał, a więc rzecz nieosiągalna, ale taka do której warto dążyć. Z naszej strony to dążenie polegałoby na tym, aby nie być małostkowym i nie wymagać perfekcji. Nawet, jeśli przez takie podejście stracimy nieco finansowo, bądź zamieszkamy w domu z pewnymi niedociągnięciami wykonawczymi, to i tak może się okazać w ogólnycm bilansie, biorącym pod uwagę naszą i wykonawców jakość życia podczas tej współpracy, że było warto.

Gra jest delikatna i zdajemy sobie sprawę, że zbyt duża tolerancja w stosunku do zatrudnionych pracowników może przynieść więcej złego niż dobrego. Będziemy musieli ciągle zadawać sobie pytanie o jej granice.