Robota papierkowa

Uwagi ogólne

Po nabyciu działki, doprowadzeniu architektonicznego projektu domu do satysfakcjonującego inwestora stanu, oraz zapewnieniu środków na finansowanie przedsięwzięcia można przystępować do następnej fazy, czyli załatwiania wszelkich formalnósci, które w świetle obowiązującego prawa należy dopełnić, aby móc rozpocząć budowę.

 Przepisy budowlane nas tu interesujące służą dwóm zasadniczym celom:

1. Upewnieniu się, że mający powstać dom nie będzie kolidować z interesami innych podmiotów, dla których nowy obiekt nie będzie obojętny. 
2. Sprawdzeniu, czy wzniesiony obiekt nie odbiega od projektu, na który udzielono zezwolenia.

W pierwszym przypadku chodzi nie tylko o konkretne osoby takie jak sąsiedzi, ale także o całe grupy społeczne, jak na przykład ci wszyscy, którzy będą musieli patrzeć na ten dodatek do krajobrazu, czy też ci, dla których samochody nowych mieszkańców będą stanowić konkurencję na drogach.

Cel ten osiąga się przez mechanizm udzielania zezwoleń na rozpoczęcie budowy, które są w gestii urzędów miejskich i gminnych. Urzędnicy, rozpatrujący wniosek o pozwolenie na budowę konktretnego domu biorą pod uwagę szeroko rozumiane efekty dodania domu do infrastruktury danego obszaru i po ich analizie przyjmują bądź odrzucają dany wniosek. Aby nie zdawać się w całości na urzędników, których oceny bywają subiektywne, bądź interesowne, dla terenów wydzielonych pod zabudowę precyzuje się warunki, które nowo wznoszone na tych terenach obiekty muszą spełniać. Są to tak zwane plany zagospodarowania przestrzennego. Zajmują się one nie tylko charakterystyką fizyczną działek i obiektów na nich powstających (np. wysokość budynków, rodzaj dachu, procent powierzchni działki, która musi pozostać czynna biologicznie), ale również ich przeznaczeniem (np. na cele mieszkalne, rekreacyjne, gospodarcze). Plany takie powstają w wyniku społecznych dyskusji.

Jeszcze nie dla wszystkich terenów określone są takie plany, jednak tam gdzie one istnieją procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę jest bardziej przejrzysta i może być sprawniej i dzięki temu - co bardzo ważne dla inwestorów - szybciej przeprowadzona.

Nad sprawdzeniem zgodności zadeklarowanego projektu z jego realizacją czuwają lokalne inspektoraty nadzoru budowlanego. Każdą budowę należy u nich zgłosić zarówno przed rozpoczęciem jak i po jej zakończeniu. O ile wydziały architektury i urbanistyki przy urzędach miejskich i gminnych prześwietlają  projekt przed rozpoczęciem jego realizacji, o tyle inspektoraty nadzoru budowlanego interesują się przed wszystkim wybudowanym już obiektem. Po zgłoszeniu zakończenia budowy inspektorat wysyła swoich pracowników w teren, aby sprawdzili, czy obiekt został wykonany zgodnie z dokumentacją złożoną przed rozpoczęciem prac. W przypadku stwierdzenia istotnych rozbieżności, inspektorat może zażądać przeprowadzenie korygujących zmian w wybudowanym obiekcie. Po spełnieniu  wszystkich warunków następuje oficjalny odbiór inwestycji, inspektorat udziela zgody na zasiedlemie budynku, a jego geodeci nanoszą na lokalne mapy zmiany spowodowane dodaniem nowego obiektu do infrastrukury.

W połowie 2015 roku dokonano nowelizacji prawa budowlanego, w myśl której pozwolenie na rozpoczęcie budowy nie jest konieczne (choć nadal można się o nie ubiegać). Aby rozpocząć budowę wystarczy ją jedynie zgłosić w odpowiednim urzędzie. Wydawało się, że nikt już nie będzie poddawać się rygorom skomplikowanej i czasochłonnej procedury uzyskiwania pozwolenia. Szybko okazało się, że ułatwienie było tylko pozorne, że wręcz przeciwnie, inwestorzy, którzy poszli tą drogą odradzali ją innym. Problem polegał na tym, że ciężar udowodnienia, iż budynek spełnia wszystkie wymogi został przesunięty z fazy początkowej na końcową. Okazało się, że znacznie trudniej było uzyskać akceptacje powstałej inwestycji przed inspektoratem nadzoru budowlanego po zakończeniu budowy. Zamiast "prześwietlać" projekt pod kątem jego akceptalności przed rozpoczęciem budowy, robiono to po jej zakończeniu. Innymi słowy, zamiast profilaktyki stosowano leczenie.

Załatwianie formalności

Wobec ostrzeżeń przed rozpoczynaniem budowy na "zgłoszenie", postanowiliśmy przejść cały skomplikowany proces uzyskiwania pozwolenia, aby zminimalizować kłopoty na etapie odbioru gotowej inwestycji.

Gromadzenie potrzebnych dokumentów można prowadzić dwoma niezależnymi od siebie torami:

1. Opracowanie adaptacji projektu architektonicznego. Chodzi tutaj o adaptację projektu do działki na której dom zostanie zbudowany. Część warunków jakie dom musi spełniać dotyczy odległości zewnętrznych jego ścian od granic działki. Np. odległość sciany, w której nie ma drzwi ani okien, od granicy posesji nie może być mniejsza niż 3 m. Innym przykładem tego typu ograniczeń przestrzennych jest usytuowanie szamba.
2. Wystąpienie do lokalnych przedsiębiorstw zarządzających mediami (woda, prąd, gaz, kanalizacja) z wnioskami o ustanowienie warunków przyłączy odpowiednich linii (wodociągowej, gazowej, itd) do mającego powstać domu.

Jak wiadomo z wcześniejszych wpisów zdecydowaliśmy się na kupno projektu gotowego, do którego wprowadziliśmy szereg modyfikacji opisanych w Karmelita LTK 2.0. Poddasze oraz w Karmelita LTK 2.0. Parter. Zmiany te spowodowały konieczność przeliczenia ustaleń wytrzymałościowych dla niektórych częsci budynku. Firma projektowa, której zleciliśmy tę pracę wzięła też pod uwagę w swoich obliczeniach charakterystykę gruntu zbadanego przez firmę geotechniczną (pisaliśmy o tych badaniach we wpisie Działki wersja ostateczna).

Jeszcze przed zakończeniem prac nad ostateczną wersją projektu, uwzględniającego wprowadzone przez nas modyfikacje, zamówiliśmy u miejscowego geodety mapę do celów projektowych naszej działki wraz z przyległościami. Mapy takie, wykonywane w skali 1:500, są potrzebne zarówno architektowom, którzy dokonują adaptacji projektu do działki, a także jako załącznik do wniosków, ktore należy złożyć do przedsiębiorstw zarządzających mediami.

Podstawą do sporządzenia takich map jest mapa zasadnicza terenu, na której działka się znajduje. Geodeta realizujący zamówienie na mapę dla danej działki ustala zakres aktualizacji (na fragmencie mapy pokazanej niżej zakres ten jest zaznaczony grubą przerywaną linią), a następnie, korzystając z dokumentacji zgromadzonej w odpowiednich urzędach,  nanosi na mapę wszystkie zmiany, istotne dla planowanego procesu budowlanego, jakie zaszły dla tego zakresu od daty sporządzenia mapy zasadniczej.

Dwie katagorie informacji zawarte na takich mapach są szczególnie istotne. Dla architektów ważna jest ewidencja gruntów i budynków. Dla projektantów przyłączeń niezbędna jest informacja o podziemnym, naziemnym i nadziemnym uzbrojeniu terenu. Zarysy działek i budynków są łatwo czytelne. Przy oznakowaniu linii przebiegów mediów zastosowano konwencje graficzne. Podajemy kilka ustaleń istotnych do odczytania informacji na naszej mapie (zob. powiększenie fragmentu mapy niżej).

Sieci uzbrojenia podziemnego kreśli sie następującymi kolorami: 

• Sieć wodociągowa – niebieski, 
• Sieć kanalizacyjna – brązowy, 
• Sieć gazowa – żółty, 
• Sieć telekomunikacyjna – pomarańczowy, 
• Sieć elektroenergetyczna – czerwony.

Po lewej stronie powiększonej mapy nad niebieską linią umieszczono 2 symbole: "w110" i "153.82". Kolor wskazuje, że chodzi o linie wodociągową. Pierwszy mówi o tym, że rura wodociągowa jest zakopana pod ziemią ("w") i ma średnicę 110 mm ("110"), drugi zaś, że rura ta w tym miejscu zakopana jest na głębokości 153.82 npm. Liczby tego typu w kolorze czarnym podają wysokość terenu w oznakowanym miejscu, mierzone nad poziomem morza. Porównując te wielkości można obliczyć jak głęboko rura jest zakopana. A więc dla punktu z przykładu jest to (156.3 m - 153.82 m), czyli 2.48 m pod powierzchnią. Literka "w" występująca osobno na przecięciu linii wodociągowych symbolizuje zawór. 

W podobny sposób należy interpretować symbole odnoszące się do innych sieci.

Tajemnicza linia wodociągowa, czyli nie ma tego złego co by na dobre nie wyszło

Komentarz "tajemnicza linia wodociągowa" na zamieszczonej wyżej mapie nie jest adnotacją urzędową. Został dodany przez nas, albowiem linia nim opatrzona przyczyniła się do podjęcia przez nas decyzji wielkiej wagi i dlatego zasługuje na opowiedzenie o niej.

Warto zauważyć, że zakres aktualizacji dla tej mapy (kwadrat narysowany grubą linią przerywaną) obejmuje jedynia działkę 56/15. Jak pisaliśmy we wpisie Budowa ruszyła, pierwotnie jedynie tę działkę zakupiliśmy i właśnie na niej miał stanąć dom. Sprawy zaszły wtedy już tak daleko, że z myślą o tej właśnie lokalizacji zakupiliśmy zaprezentowaną wyżej mapę.

Wg relacji z tamtego wpisu, zmieniliśmy decyzję i dokupiliśmy działkę 56/16, albowiem zmodyfikowany przez nas projekt przestał spełniać warunki zabudowy dla tego terenu. Gdyby ta okoliczność była jedyną przemawiającą za rozszerzeniem naszej gruntowej własności, być może zrezygnowalibyśmy z podniesienia ścianki kolankowej i tym samym przywrócili nasz projekt do stanu akceptowalności. Tak bowiem nie było, albowiem dodatkową trudnością były te niebiskie linie przecinające naszą działkę, którą retrospektywnie, z przyczyn, o których niżej, nazwaliśmy "tajemniczą".

Nasz architekt, po przestudiowaniu mapy oznajmił nam, że dom nie może być zbudowany nad linią wodociągową i w związku z tym, albo odsuniemy go mocno od drogi, w głąb działki, albo przesuniemy ową linię wodociągową w inne, nie kolidujące z domem miejsce. Musielibyśmy to zrobić we własnym zakresie, a co za tym idzie ponieść niebagatelne (ok. 20 00 zł) koszty tej operacji.

Żadna z tych opcji nam się nie spodobała i jak tylko okazało się, że rozwiązaniem dla problemu nadmiernej wielkości powierzchni użytkowej domu, byłoby dokupienie działki północnej, natychmiast zdaliśmy sobie sprawę z tego, że to również zdeaktualizowałoby problem z kłopotliwym intruzem pod ziemią naszej działki.

Gdy w celu załatwienia przyłącza wody do połączonych już działek, nawiązaliśmy kontakt z przedsiębiorstwem zarządzającym siecią wodociągową na naszym terenie, postanowiliśmy przy okazji wyjaśnić skąd ta rura wzięla się tam wzięła i jaka była podstawa prawna pozwalająca na jej tam zakopanie. Interakcja z odpowiednim urzędem w tej sprawie znalazła swój finał w następującym oświadczeniu: 

W odpowiedzi na Pana zapytanie informuję, że widoczny na mapie przewód wodociągowy oznaczony na mapie wA32, przebiegający m.in. przez Pana działkę - 56/15 w ul. [...], nie stanowi naszej własności, ani nie był eksploatowany przez [...]. Nie posiadamy dokumentacji archiwalnej na jego temat. 
Wg informacji uzyskanych od mieszkańców ul. [...] ww. instalacja, zasilana z lokalnej studni, zaopatrywała ich w czasie gdy w ul. [...] brak było sieci miejskiej i obecnie jest nieczynna.

Przez okres kilku tygodni, kiedy urząd próbował zidentyfikować ową linię, mieliśmy podstawy, aby nazywać ją "tajemniczą". 

Mimo, że na początku spędzała nam sen z oczu, to jednak nasz stres zostal wynagrodzony. Gdyby nie ona, być może nie zdecydowalibyśmy się na dokupienie 56/16, i - jesteśmy teraz o tym głęboko przekonani - mocno byśmy tego żałowali. A więc: "nie ma tego złego co by na dobre nie wyszło".